Qual der Wahl – Erwerb einer zu vermietenden Immobilie privat oder über Vermögensverwaltungs-GmbH?

7. Mai 2024 ErfolgsstrategienAngela HamatschekLeave a comment

Wenn wir als Berater die letzten Gespräche mit Mandanten Revue passieren lassen und uns überlegen, welches Thema eine von Ihnen oft gestellte Beratungsanfrage war, dann war das Thema, ob eine Immobilie über eine Vermögensverwaltungs-GmbH (Immobilien-GmbH) oder besser privat
erworben werden soll, sicherlich ganz vorne mit dabei.

Wie so oft im Steuerrecht war dann die Antwort: Es kommt darauf an.

Ob privat oder GmbH, der Erwerbsvorgang unterscheidet sich nicht, denn in beiden Fällen müssen Sie zum Notar, und auch in beiden Fällen müssen Sie die gleiche Grunderwerbsteuer bezahlen.

Auch bei anderen Steuerarten wie der Umsatzsteuer oder Erbschaftsteuer gibt es keine (nennenswerten) Unterschiede.

Zwei große Unterschiede gibt es allerdings:

Der eine ist schnell erklärt. Das sind die Kosten. Bei einer GmbH müssen Sie einen Jahresabschluss (Bilanz mit Anhang) erstellen und diesen im Bundesanzeiger offenlegen. Auch ist eine Meldung im

Transparenzregister notwendig. Das Finanzamt verlangt zudem eine Körperschaftsteuer-, Gewerbesteuer- und Umsatzsteuererklärung.

Bei einer Immobilie im Privatvermögen ist eine Anlage V abzugeben. Eventuell eine Umsatzsteuerjahreserklärung abzugeben, wenn umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. Das war es dann auch schon.

Sie müssen jetzt kein Mathe-Genie sein, um zu erkennen, dass es hier große Honorardifferenzen gibt.

Der zweite Unterschied ist die Ertragsteuer.

Bei der Immobilie im Privatvermögen fällt auf den Überschuss (Zahlungseingang minus Zahlungsausgang – die tatsächliche Geldbewegung ist entscheidend) Einkommensteuer in Höhe Ihres persönlichen Grenzsteuersatzes an. Dieser kann bei Ansatz der „Reichensteuer“ bis zu 45 % zuzüglich SolZ und Kirchensteuer betragen.

Allerdings sind Überschüsse aus späteren Immobilienverkäufen außerhalb der Zehnjahresfrist (Datum des Notarvertrags ist maßgebend) steuerfrei.

Eine Kapitalgesellschaft, insbesondere die GmbH, ist kraft Rechtsform immer ein Gewerbebetrieb und zur doppelten Buchführung verpflichtet. Zahlungsein- und -ausgänge sind hierbei irrelevant. Der so ermittelte Gewinn ist körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig.

Soweit die Gesellschaft jedoch nur eigenen Grundbesitz und eigenes Kapitalvermögen verwaltet, unterliegt sie der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags und bleibt im Ergebnis gewerbesteuerfrei.

Damit verbleibt im Idealfall nur die Körperschaftsteuer mit dem Solidaritätszuschlag als Ertragsteuerbelastung. Das wären dann gerade mal 15,83 %. Im Vergleich zur Immobilie im Privatvermögen ergibt sich also eine deutlich höhere Nettorendite, mit der dann schneller weiteres Kapital für neue Immobilienzukäufe angespart werden kann.

Immobilienverkäufe sind dann aber im Gegensatz zum Privatvermögen steuerpflichtig. Es sei denn, es existiert eine Holding-Struktur und es wird nicht die Immobilie verkauft, sondern die Holding verkauft gleich eine ganze Tochtergesellschaft mit den darin bilanzierten Immobilien. Dieser Gewinn wäre dann zu 95 % steuerfrei, jedoch nur bis zur Ausschüttung an den oder die Gesellschafter.

Alternativ zur Holding könnte der steuerpflichtige Gewinn auch in eine sogenannte 6b-Rücklage eingestellt und auf eine neue Immobilie übertragen werden. Im Ergebnis könnte somit auch hier im Einzelfall (Beratung erforderlich!) der Gewinn steuerfrei gestellt werden.

Wenn Sie als Gesellschafter Gewinnausschüttungen tätigen, dann unterliegen diese der Abgeltungssteuer mit 26,38 %. Bei einer Vollausschüttung beträgt dann der Gesamtsteuersatz 38,03 %. Im Fall von Ausschüttungen schmilzt der Vorteil der GmbH dann sehr schnell.

Erwerb im Privatvermögen oder durch eine GmbH? – die entscheidenden Fragen

Es kommt also insbesondere auf folgende Kriterien an, ob Sie die Immobilie besser im Privatvermögen oder durch eine GmbH erwerben wollen:

» Wie viele Immobilien sollen angeschafft werden? – Denken Sie an die Kosten einer GmbH!

» Wäre die GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig? – Hier ist Vorsicht geboten!

» Kann die GmbH den ganzen Gewinn thesaurieren? – Nur dann lohnt es sich richtig!

» Können Sie mit einer GmbH umgehen? – Die GmbH müssen Sie wie eine fremde Person behandeln!

Gerne beraten wir Sie, was wirklich zu Ihnen passt. Denn die richtige Entscheidung ist hier nicht leicht zu treffen.

Fallgrube Schenkungsteuer – sechs Klassiker, in die Sie nicht Hineinplumpsen sollten

4. Juli 2023 LotseAngela HamatschekLeave a comment

Handele mit Bedacht, ansonsten das Finanzamt lacht!

Ich sag´s mal so: Gesetzgeber, Verwaltung und Rechtsprechung machen das nicht absichtlich. Oftmals müssen schlechte Gesetze durch Verwaltungsanweisungen ergänzt werden, und die Rechtsprechung sieht das dann wieder anders. Anstelle einer überschaubaren Steuerlandschaft entsteht damit ein Steuergebirge mit vielen Spalten und versteckten Fallgruben. Warnende Hinweisschilder fehlen. Wer sich ohne Guide ins Gelände wagt, tut das auf eigenes Risiko. Besonders heimtückisch sind aber Fallgruben und Spalten, dort, wo man sie gar nicht erwartet. So zum Beispiel viele bei der Schenkungsteuer.

Wir haben deshalb im Folgenden einige Fallgruben aufgezeigt, die besonders gerne „genommen“ werden und bei denen am Ende das Finanzamt gelacht hat.

1. Der Ehemann löst sein Aktiendepot auf und überträgt das Geld auf das gemeinsame
Oder-Konto (beide Ehegatten können verfügen) mit seiner Frau. – Plumps! Damit wurde eine Schenkung des Ehemanns an seine Frau in Höhe der Hälfte des Betrages ausgelöst. Eindeutiger ist dies bei Übertragung eines Einzelkontos zwischen Ehegatten.

Auf Verjährung warten? – Bringt leider nichts, denn unbeabsichtigte Schenkungen unter Lebenden verjähren nicht. Die Festsetzungsverjährung bei Schenkung beginnt nicht vor Ablauf des Todes des Schenkenden oder nicht vor Ablauf Kenntnisnahme des Finanzamts hinsichtlich der vollzogenen Schenkung. Hinzu kommt die Verlängerung der Festsetzungsfrist auf zehn Jahre, auch zulasten des Miterben. Die Praxis zeigt, dass die Finanzverwaltung immer häufiger gezielt nach unbeabsichtigten Zuwendungen zwischen Ehegatten sucht und diese auch strafrechtlich verfolgt.

2. Eigentümer der Immobilie sind mehrere Personen (auch Ehegatten), aber nur eine Person zahlt den Kapitaldienst. – Plumps! Auch hier liegen laufende Schenkungen vor, die bei Überschreiten des jeweiligen Freibetrages auch steuerpflichtig werden.

3. Sie tätigen Entnahmen aus Ihrem Betrieb auf das gemeinsame Oder-Konto? – Plumps! Schon wieder in eine Grube gefallen. Auch hier liegen einzelne Schenkungen an den Ehepartner vor. Die einzelne Entnahme mag zwar nicht bedeutend sein, aber die Summe macht´s.

4. Sie nutzen Ihre Immobilie auch für betriebliche Zwecke und wollen diese gegen Vorbehaltsnießbrauch auf Ihre Kinder übertragen? – Plumps! Hier entsteht zwar nicht unbedingt Schenkungsteuer, jedoch wird der betrieblich aktivierte Teil (notwendiges Betriebsvermögen) automatisch Privatvermögen. Es entsteht damit Ertragsteuer auf den Entnahmegewinn!

5. Sie heben freiwillig eine vorherige Schenkung auf? – Plumps! Das führt nicht zum Erlöschen der einmal entstandenen Schenkungsteuer. Vielmehr wird die Rückübertragung des Gegenstands an den Schenker als eine erneute Schenkung betrachtet. Anders ist das nur, wenn ein gesetzliches oder vertragliches Rückforderungsrecht besteht.

6. Sie sind nach dem Tod des Erblassers in sein Haus gezogen und beanspruchen die sogenannte Familienheimregelung, die dieses erbschaftsteuerfrei stellt, wenn Sie das Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Diese Steuerbefreiung entfällt jedoch rückwirkend, wenn

» Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren verkaufen oder auf einen Dritten übertragen, selbst wenn Sie sich den lebenslangen Nießbrauch vorbehalten,

» Sie die Eigennutzung nicht unverzüglich (grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten) antreten,

» Sie einen Durchbruch vom Familienheim an das Nachbarhaus machen oder zwei Stockwerke verbinden und nur noch künftig einen Zugang haben.

Fallgruben und Spalten gibt es sicherlich 100-mal mehr. Sprechen Sie uns lieber einmal mehr an als zu wenig. Das spart Ihnen nicht nur Geld, sondern auch Nerven!