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Grundsteuerreform – Neubewertung aller Immobilien 2022

Sie besitzen eine Immobilie? Dann haben Sie 2022 Handlungsbedarf.

Das Gesetz zur Grundsteuerreform sieht eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland vor, rund 36 Millionen Grundstücksbesitzer sind davon betroffen.

Die Fakten in aller Kürze:

  • Alle Grundstücksbesitzer sind verpflichtet, eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abzugeben. 
  • Die Feststellung der Grundsteuerwerte erfolgt auf den sogenannten “Hauptfeststellungszeitpunkt”, den 1. Januar 2022.
  • Dabei haben die Bundesländer die Wahl, ob sie dem Bundesmodell folgen oder ein eigenes Bewertungsmodell anwenden. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen und das Saarland planen von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen.
  • Nach aktuellem Stand sieht es so aus, dass die Feststellungserklärungen unabhängig von der Anwendung des Bundes- oder Landesmodells einheitlich im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis spätestens zum 31. Oktober 2022 abzugeben sind.

Wir bereiten uns bereits jetzt intensiv auf diese Neuerungen vor, um Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und der Feststellungserklärung zu unterstützen.

Sie erhalten Anfang 2022 dazu rechtzeitig weitere Informationen.

Steuerpflicht bei Grundstücksverkauf?

Immer wieder erreichen uns Anfragen, ob der Verkauf eines Grundstücks irgendeine Steuer auslöst. Die richtige Antwort darauf lautet: „Das kommt darauf an.“ Wir zeigen Ihnen hier auf, worauf es ankommt.

Ertragsteuerpflichtig sind nicht nur Grundstücksverkäufe, die innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung veräußert werden (private Veräußerungsgeschäfte), sondern auch die Veräußerungen von Grundstücken, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Grundsätzlich steuerfrei sind Grundstücksgeschäfte, wenn die Zeitspanne zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt.

Innerhalb von zehn Jahren sind wenige Veräußerungen steuerpflichtig als privates Veräußerungsgeschäft, sofern keine Eigennutzung vorliegt.

Eine größere Anzahl von Veräußerungen kann einen gewerblichen Grundstückshandel darstellen. Denn dieser entsteht, wenn

  • eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr stattfindet,
  • dabei eine Nachhaltigkeit vorliegt und
  • die private Vermögensverwaltung überschritten wird.

Ein Verdacht auf Gewerbebetrieb liegt vor, wenn folgende Indizien zutreffen:

  • mehr als drei Objekte
  • Verkauf innerhalb von fünf Jahren (enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Kauf, Errichtung und Verkauf)

Werden aber mehr als drei Objekte veräußert, dann führt das zur Gewerblichkeit aller veräußerten Objekte (auch der ersten drei) und damit zur Steuerpflicht.

Indizien haben es leider an sich, dass es dazu Besonderheiten gibt.

Hier die Top Ten dazu:

  1. Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Zählobjekt dar (auch die Garage im Teileigentum).
  2. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke sind keine Objekte im Sinne der Dreiobjektgrenze.
  3. Die Fünfjahresgrenze ist keine starre Grenze. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann z.B. bei einer höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums, aber auch bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich vorliegen.
  4. Nach Überschreiten der fünf Jahre können, bis zur zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren, Objekte nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat (Beweislast liegt beim Finanzamt).
  5. Auch zählen Objekte, die vor mehr als zehn Jahren erworben wurden, grundsätzlich nicht dazu. Dies hat der BFH in einem Urteil aus dem Jahr 2017 bestätigt, in dem er Bezug genommen hatte auf die privaten Veräußerungsgeschäfte, denn diese Norm enthält wohl die „erkennbare Wertung des Gesetzgebers, dass bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren die Veräußerung von Grundstücken nach einer Haltedauer von über zehn Jahren – jedenfalls im Grundsatz – privater Natur ist“.
  6. Gewerblicher Grundstückshandel ist gegeben, wenn bereits bei Aufnahme der betreffenden Tätigkeit festgestanden hat, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Erlöses aus dem Verkauf des vermieteten Grundstücks erzielen lässt.
  7. Vorsicht bei Objekten, die vor der Veräußerung in nicht unerheblichem Maße modernisiert wurden, und wenn hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist. In diesen Fällen beginnt die Fünfjahresfrist mit Abschluss der Sanierungsarbeiten. Das Objekt gilt erst dann als zu diesem Zeitpunkt angeschafft.
  8. Auch können bereits zwei Objekte zur Gewerblichkeit führen, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Grundstücke zu erwerben, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend wieder zu verkaufen. Ein Indiz hierfür kann eine nur kurzfristige Finanzierung sein.
  9. Ihre Tätigkeit entspricht nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers? Gewerblicher Grundstückshandel!
  10. Ein Überschreiten der „Dreiobjektgrenze“ kann hingegen unschädlich sein, wenn eine vom Veräußerer selbst vorgenommene langfristige – über fünf Jahre hinausgehende – Vermietung eines Wohnobjekts erfolgt.

Fazit: Eine Steuerpflicht kann sehr schnell zu bejahen sein. Jeder Fall kann anders gelagert sein und zu einer abweichenden Beurteilung führen. Deshalb: Fragen Sie uns bitte vorher. Wurden zu viele Objekte veräußert, lässt sich das, wenn überhaupt, nur schwer wieder retten, denn dann liegt die Beweislast, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, bei Ihnen.

Sonder-Abschreibung für Mietwohnungen nutzen

Beabsichtigen Sie, in naher Zukunft eine Mietwohnung zu bauen, so haben wir gute Nachrichten für Sie:

Zusätzlich zur linearen AfA von 2% können Sie in den ersten vier Jahren 5% Sonder-AfA geltend machen.

Hierfür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Bauantrag wurde nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt.
  • Die neu gebaute Wohnung wird zu Wohnzwecken vermietet.
  • Die Vermietung erfolgt ab dem Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren.
  • Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten betragen höchstens 3.000 €/m². Davon werden aber nur 2.000 €/m² gefördert.

Grundsätzlich wird die Sanierung, Modernisierung oder Erweiterung von bestehendem Wohnraum nicht gefördert. Schaffen Sie aber durch den Umbau erstmals neuen Wohnraum, indem Sie zum Beispiel das Dachgeschoss ausbauen oder bisher gewerblich genutzte Räume in Wohneinheiten umbauen, ist eine Förderung möglich.
Auch der Kauf einer Immobilie wird gefördert. Voraussetzung ist hier, dass Sie im Jahr der Fertigstellung den Kauf abschließen.

Planen Sie den Bau oder Kauf von Mietwohnungen, sprechen Sie uns an. So können wir die bestehenden Stolperfallen umgehen.